Investir dans un Riad à Marrakech

Qu'est-ce qu'un riad ?

Un riad, terme dérivé de l'arabe "ryad" qui signifie "jardin", est une maison traditionnelle marocaine construite autour d'une cour intérieure souvent ornée de fontaines, de mosaïques et de plantes luxuriantes. Ces maisons, véritablement ancrées dans l'histoire de la Médina, offrent une expérience unique que peu d'autres types d'hébergements peuvent égaler. Restaurer un riad, c’est non seulement rénover un bien immobilier, mais aussi participer à la préservation du patrimoine marocain.

Pourquoi investir dans un riad à Marrakech ?

Marrakech est une destination prisée par des millions de visiteurs chaque année. La demande pour des hébergements uniques et authentiques comme les riads ne cesse de croître. Voici quelques raisons qui pourraient vous convaincre :

• Rentabilité : Grâce au tourisme florissant, les riads convertis en maisons d'hôtes ou en locations saisonnières peuvent générer des revenus substantiels.

• Valorisation du patrimoine : En rénovant un riad, vous contribuez à conserver un élément du riche patrimoine culturel de Marrakech.

• Qualité de vie : Un riad restauré peut être une résidence secondaire ou principale idyllique.

• Potentiel économique : Avec un investissement initial souvent inférieur à celui des grandes métropoles européennes, vous pouvez acquérir un bien avec un charme et une valeur inestimables.

Marrakech, véritable joyau touristique du Maroc, partage avec Agadir la moitié des visiteurs accueillis dans le pays. En 2023, le Maroc a enregistré environ 14,5 millions de touristes, marquant une augmentation de 32 % par rapport à 2022. Si cette croissance annuelle se maintient à un rythme de 10 %, le pays pourrait franchir la barre des 30 millions de visiteurs d'ici 2030.

Avec un taux d'occupation moyen de 85 % pour les appartements, hôtels et riads tout au long de l'année, les meilleurs riads de Marrakech atteignent même jusqu'à 95 %. Ce succès fait de la ville une destination privilégiée pour les touristes occidentaux, séduits par sa proximité géographique, son climat ensoleillé, sa langue, son authenticité, sa sécurité, ainsi que par la richesse de son artisanat, de sa gastronomie et de sa vie nocturne.

Les activités proposées sont également un atout majeur : golf, randonnées, balades en quad dans le désert, festivals et bien d'autres divertissements comblent les attentes des visiteurs. Face à cet engouement, investir dans l'exploitation d'un riad à Marrakech constitue une opportunité prometteuse, offrant l’occasion de tirer parti de cette dynamique touristique exceptionnelle.

Comment trouver le riad idéal ?

Lorsque vous commencez votre recherche, prenez en compte les critères suivants :

• L’emplacement : Privilégiez les quartiers recherchés de la Médina comme Dar El Bacha, Bab Doukkala ou encore Sidi Mimoun. Ces zones attirent un tourisme de qualité et garantissent une valorisation optimale.

• L’état du bien : Certains riads sont clés en main, tandis que d'autres nécessitent une rénovation complète. Une inspection approfondie est essentielle.

• Le potentiel touristique : Analysez les tendances locales et la proximité des attractions majeures comme la place Jemaa el-Fna, les souks ou les jardins Majorelle.

On distingue deux types de riads : les riads de moins de 5 chambres, généralement loués en intégralité pour de la location courte durée classique, et les riads maisons d’hôtes de 5 chambres ou plus, loués à la chambre. Dans ce dernier cas, les ventes additionnelles peuvent représenter jusqu’à 30 % de chiffre d’affaires supplémentaire.

Les étapes pour acheter un riad à Marrakech

Investir dans un riad n’est pas aussi compliqué qu’il n’y paraît, à condition de suivre les bonnes étapes :

1. Rechercher un agent immobilier : Faites appel à un professionnel local ayant une bonne connaissance du marché.

2. Vérifier les documents : Assurez-vous que le bien dispose d'un titre foncier clair et en règle.

3. Obtenir une estimation des coûts de rénovation : Les travaux peuvent inclure la plomberie, l'électricité, la toiture et la décoration. Prévoyez un budget suffisant.

4. Signer devant un notaire : Le processus d’achat au Maroc exige un passage obligatoire devant un notaire qui officialisera la transaction.

Les avantages financiers d'un investissement

• Coûts initiaux abordables : Comparé aux marchés européens, acheter un riad à Marrakech reste plus accessible.

• Frais d’entretien raisonnables : Les coûts de la main-d’œuvre et des matériaux sont généralement inférieurs à ceux en Europe.

• Incitations fiscales : Certaines lois marocaines permettent des avantages pour les investisseurs étrangers.

Avantages fiscaux et réglementaires pour les investisseurs

Investir dans un riad à Marrakech ne se limite pas à une immersion dans une culture et une architecture fascinantes, mais offre également des avantages fiscaux et réglementaires intéressants. Le Maroc a mis en place des incitations fiscales spécialement conçues pour attirer les investisseurs étrangers, renforçant l’attrait des biens immobiliers tels que les riads.

Les résidents non permanents, par exemple, peuvent profiter d'une fiscalité avantageuse sur les revenus générés localement. Ces mesures permettent d'optimiser le rendement global de votre investissement tout en garantissant une certaine sérénité financière. En outre, cette politique fiscale favorable s’appuie sur un environnement politique et économique stable, inspirant ainsi confiance aux investisseurs internationaux.

Quelques avantages fiscaux spécifiques pour les non-résidents au Maroc :

1. Exonération partielle de l’impôt sur le revenu (IR) :
   Si vous passez moins de 183 jours par an au Maroc, vous pouvez bénéficier d’une exonération partielle sur vos revenus locaux. Cela permet de réduire considérablement votre charge fiscale.

2. Réduction fiscale pour les retraités :
   Les pensions de retraite transférées au Maroc bénéficient d’une réduction de 80 % de l’impôt sur le revenu. Cette disposition est particulièrement avantageuse pour les retraités étrangers qui choisissent de s’installer ou d’investir dans le pays.

3. Exonération de la TVA pour les services exportés :
   Les non-résidents peuvent également être exemptés de TVA pour les services exportés. Cela inclut notamment les prestations réalisées au Maroc mais consommées à l'étranger, une opportunité intéressante pour les entrepreneurs.

4. Accords de non-double imposition :
   Grâce aux multiples accords internationaux signés par le Maroc, les non-résidents sont protégés contre la double imposition sur leurs revenus. Cela garantit que vous ne payez pas d’impôts à la fois dans votre pays d'origine et au Maroc.

5. Exonération des plus-values immobilières :
   Si vous détenez un bien immobilier au Maroc pendant plus de 10 ans, vous pourriez être exonéré des taxes sur les plus-values lors de sa revente. Une mesure qui encourage les investissements à long terme.

Les frais liés à l’achat d’un riad

L’achat d’un riad à Marrakech comporte des frais qu’il est important de prévoir dans votre budget :

• Droits d’enregistrement :
  Ils s’élèvent à 5 % de la valeur du bien. Cependant, si vous êtes Marocain ou résident marocain étranger et qu’il s’agit de votre première acquisition, ces droits peuvent être réduits à 2,5 %.

• Taxes notariales et frais annexes :
  Une taxe notariale de 0,5 %, une contribution à la conservation foncière de 1 %, et divers frais administratifs estimés à environ 2 000 DH sont à prévoir. Les honoraires du notaire, souvent autour de 1 % avec TVA, viennent compléter cette liste.

• Frais de courtage :
  En cas de recours à une agence immobilière, des frais de courtage, généralement fixés entre 2 % et 3 % du prix d'achat, s’ajouteront au coût global.

• Titrage des riads non titrés :
  Les biens appelés melkia nécessitent des démarches supplémentaires pour leur titrage, ce qui peut engendrer des coûts et retarder les procédures.

Ces frais, bien qu'importants à intégrer dans votre planification financière, restent compétitifs par rapport aux marchés immobiliers internationaux.

Une opportunité soutenue par un cadre attractif

La combinaison d’un régime fiscal favorable et d’une stabilité politique fait du Maroc une destination de choix pour les investisseurs immobiliers. En choisissant d’investir dans un riad, non seulement vous profitez d’une fiscalité avantageuse, mais vous participez aussi à la dynamisation de l’économie locale. Cela fait de Marrakech non seulement une ville magique à découvrir, mais également une opportunité stratégique à ne pas manquer pour quiconque souhaite diversifier ses investissements.

Quel budget prévoir pour acquérir et exploiter un Riad à Marrakech ?

L’acquisition et l’exploitation d’un riad à Marrakech peuvent se faire de deux manières principales :

L’achat direct

Vous devenez propriétaire à la fois des murs et du fonds de commerce. Vous pouvez alors :

• Créer un nouveau fonds de commerce.
• Racheter un riad déjà en activité.

La location-gérance libre

Ce modèle, souvent assorti d’une option d’achat, fonctionne comme une sous-location. Vous payez un loyer pour exploiter le riad sans en être propriétaire. Cela vous permet de tester vos compétences en gestion tout en limitant les risques financiers. Ce type de contrat nécessite généralement :

• Une caution équivalente à 6 à 12 mois de loyer.
• Le paiement d’un loyer mensuel.
• Quelques travaux et aménagements pour rendre le riad opérationnel.

Exemple pratique pour une location-gérance d’un riad de 5 chambres

• Loyer mensuel : 30 000 dirhams
• Caution (12 mois) : 360 000 dirhams
• Travaux et aménagements : 300 000 dirhams
• Budget total pour démarrer : 1 020 000 dirhams (environ 100 000 €)

Exemple pratique pour l’acquisition d’un riad de 5 chambres

1. Riad déjà en exploitation : Entre 500 000 et 600 000 €
2. Riad prêt à exploiter avec les bons contacts : À partir de 300 000 €

Comparaison entre location-gérance et acquisition

La location-gérance est une option intéressante si vous disposez d’un budget limité ou si vous souhaitez tester vos capacités de gestion. Il est recommandé de négocier une option d’achat dans votre contrat afin de sécuriser une éventuelle acquisition future.

Si vous souhaitez entreprendre l’exploitation d’un riad à long terme, une autre solution consiste à :

• Créer un fonds de commerce dans un riad nécessitant une rénovation.
• Opter pour un bail commercial 3/6/9 afin de stabiliser votre activité.

L’achat direct d’un riad offre davantage de contrôle et de sécurité, mais nécessite un budget plus conséquent. Un riad prêt à exploiter peut débuter à 300 000 € avec de bons contacts, tandis qu’un riad déjà en activité dans le circuit traditionnel peut coûter jusqu’à 600 000 €.

Investir dans un Riad : une opportunité rentable

L’exploitation d’un riad maison d’hôtes à Marrakech constitue une stratégie d’investissement attrayante. Analysons la rentabilité potentielle selon le nombre de chambres, le stade de l’exploitation, et les revenus générés par les ventes additionnelles.

Estimation des revenus pour différents riads

Prenons l’exemple de riads situés à moins de 500 mètres de la célèbre place Jemaa El Fna. Voici une projection des chiffres d’affaires en fonction du nombre de chambres, du prix moyen d’une nuitée (85 €) et des taux de réservation :

Riad de 5 chambres :

• Première année : 5 chambres x 85 € x 75 % = 9 300 € par mois.
• Deuxième année (taux de réservation à 90 %) : 5 chambres x 85 € x 90 % = 11 475 € par mois.
• Revenus additionnels : Avec des services comme excursions, soins, demi-pension, ou boutique, ajoutez environ 3 000 € par mois.

Riad de 7 chambres :

• Année 1 : 7 chambres x 85 € x 75 % = 13 090 € par mois.
• Année 2 : 7 chambres x 85 € x 90 % = 16 065 € par mois.

Riad de 9 chambres :

• Année 1 : 9 chambres x 85 € x 75 % = 16 830 € par mois.
• Année 2 : 9 chambres x 85 € x 90 % = 20 655 € par mois.

Riad de 12 chambres :

• Année 1 : 12 chambres x 85 € x 75 % = 22 440 € par mois.
• Année 2 : 12 chambres x 85 € x 90 % = 27 540 € par mois.

Ces estimations sont atteignables pour des exploitants expérimentés, capables de maintenir un taux de réservation élevé.

Charges d’exploitation d’un riad

L’exploitation d’un riad génère des charges mensuelles récurrentes. Voici un aperçu des dépenses moyennes pour un riad de 5 chambres :

• Salaires : 16 000 dirhams (cuisinière, femme de chambre, veilleur de nuit, manager).
• Électricité : 3 500 dirhams.
• Eau : 1 300 dirhams.
• Petits-déjeuners : 6 000 dirhams (20 dirhams par personne).
• Charges diverses : 4 000 dirhams (produits d’entretien, nettoyage, etc.).

Total mensuel : Environ 32 000 dirhams pour un riad de 5 chambres.
Pour un riad de 7 chambres, ces charges n’augmentent que légèrement.

Comment maximiser la rentabilité de votre riad ?

Pour augmenter la rentabilité, il est crucial de combiner un excellent emplacement, des services personnalisés et des expériences uniques.

Les clés du succès :

• Emplacement stratégique : Proche des souks et des lieux touristiques.
• Atmosphère apaisante : Ambiance lounge et intimiste.
• Services sur mesure : Activités, conseils pour découvrir les incontournables.
• Petit-déjeuner royal : Une expérience gastronomique dès le matin.
• Personnel accueillant : Chaleureux et disponible.

Expériences uniques à offrir :

• Fournir un guide des prix et des lieux incontournables.
• Aménager un espace bien-être avec jacuzzi sur le rooftop.
• Préparer des packs de produits de beauté à vendre.
• Installer des mini-frigos dans les chambres.
• Développer une offre de restauration gourmande.
• Offrir un pack cadeau de départ aux clients.

Ventes complémentaires pour augmenter les revenus :

• Massages et soins.
• Excursions organisées.
• Repas en demi-pension ou pension complète.
• Boutique d’objets artisanaux et souvenirs.
• Packs de cadeaux personnalisés.